Guide du débutant pour acheter un bien et le louer en LMNP

LMNP

Publié le : 26 juillet 20237 mins de lecture

L’année 2021 s’est clôturée sur 1,2 million de transactions immobilières d’après la Fnaim, soit une hausse de 12% par rapport à 2019. Ce chiffre est justifié par plusieurs raisons. D’abord, l’immobilier représente un refuge en temps de crise pour les Français. Ensuite, l’investissement dans la pierre permet de réduire les impôts. Loi Pinel, Malraux, investissement en lmnp, ce sont autant de lois qui sont en faveur des acheteurs. Cet article vous livre quelques explications sur chaque dispositif.

La réduction d’impôt avec le statut LMNP

Suite à son acquisition, l’investisseur locatif a deux options : soit il met son bien en location nue, soit en location meublée. Ce choix détermine le régime fiscal à appliquer. Lorsque le bien est mis en location nue, les revenus fonciers du propriétaire sont imposables.

Par contre, une location meublée lui permet de bénéficier de la défiscalisation LMNP (location meublée non professionnelle). Rappelons qu’il existe un seuil à ne pas franchir, sinon il bascule en régime LMP (location meublée professionnelle).

La défiscalisation LMNP se décline en deux régimes :

  • micro-BIC : vous bénéficiez d’un abattement sur la moitié des revenus locatifs. Par contre, il est impossible de déduire les charges des recettes.
  • BIC réel : vous avez l’opportunité de déduire toutes les charges d’exploitation des recettes avant impôt. De plus, il est possible d’ajouter l’amortissement du bien dans les charges.

Par conséquent, le BIC réel représente une option plus intéressante. L’amortissement est considéré comme une charge « fictive » qui vient s’ajouter aux dépenses à déduire des recettes locatives. Pour autant, ils ne sont pas réellement pris en charge par l’investisseur. En pratique, cette technique permet à certains propriétaires de défiscaliser la totalité de leurs loyers. Un autre avantage est que le régime de plus-value ne tient pas compte de la valeur dépréciée en cas de revente du bien.

Qu’en est-il des risques ? Le bail meublé est plus souple qu’un bail classique. À noter que le turn-over des locataires est plus important dans une habitation meublée. Par conséquent, ils ne sont pas à l’abri de vacances locatives. Pour profiter pleinement des avantages d’un investissement en lmnp, il convient de bien identifier les attentes des locataires cibles. Ont-ils réellement besoin d’une habitation meublée ? Qui sont-ils (étudiants, jeunes actifs, cadres,) ? Colocation ?

Le déficit foncier

Ce régime s’adresse à ceux qui ont investi dans l’immobilier ancien. Pour cela, ils doivent générer du déficit foncier à cause des travaux de rénovation. Généralement, les dépenses sont supérieures au revenu foncier.

Il est possible de déduire les revenus imposables des dépenses liées à l’entretien, la rénovation et l’amélioration de l’habitation. Par contre, le régime ne tient pas compte des travaux d’agrandissement ou de construction.

Le seuil à ne pas dépasser se situe à 10.700 euros sur une année. Cependant, le montant restant peut être déduit sur les années suivantes pendant 10 ans. Cela signifie que vous pouvez défiscaliser sur plusieurs années. Pourtant, les travaux vous permettent d’augmenter la valeur du bien.

À noter que le déficit foncier n’est pas compris dans les niches fiscales plafonnées à 10 000 euros par foyer par an. Si vous atteignez ce plafond, vous pouvez toujours déduire le déficit foncier de l’impôt global.

Loi Malraux ou loi Pinel : laquelle est la plus avantageuse ?

Défiscaliser en loi Pinel

L’acquisition d’un logement neuf à des fins locatifs permet de défiscaliser sous la loi Pinel. L’acheteur doit mettre son bien en location pendant une durée déterminée. En échange, il bénéficie d’une réduction d’impôts. En tant que propriétaire bailleur, il bénéficie d’un abattement de 17,5% sur un bail de 12 ans. À noter que cette déduction est plafonnée à 10 000 euros par an.

Les biens éligibles à la loi Pinel se situent généralement dans les banlieues et les grandes villes. Le pouvoir public les définit en plusieurs zones : A, A bis, B1, B2, C. L’objectif de cette loi est de faire face à la tension du marché locatif. Par conséquent, le loyer est généralement 20% inférieur au loyer de référence local. Cependant, ce chiffre peut varier d’une ville à une autre.

Défiscaliser en loi Malraux

De son côté, la loi Malraux répond à des objectifs différents. Elle vise à préserver le patrimoine architectural de la ville en rénovant les biens anciens. Dans la loi Malraux, le montant est plafonné à 400 000 euros sur 4 ans. Pourtant, la réduction d’impôts sur les travaux se trouve à hauteur de 30%. Après sa rénovation, le bien doit être mis en location nue pendant au moins 9 ans.

La qualité architecturale représente un réel avantage d’un investissement en loi Malraux. De plus, le bien jouit d’un emplacement privilégié : en centre-ville. Ce point lui sert d’atout pour la location. De plus, il n’y a pas de plafond à respecter quant au loyer. Cela signifie que vous êtes libre de choisir le locataire. Par contre, la location à un membre de la famille est interdite.

Lequel choisir dans ce cas ? La loi Pinel présente plus de contraintes quant à l’obligation de location. Elle est plus souple avec la loi Malraux. Vous pouvez optimiser la rentabilité de votre investissement avec le loyer. Les biens se situent généralement en périphérie avec la loi Pinel alors que ceux en loi Malraux sont idéalement situés.

En somme, face aux divers types d’investissements immobiliers, il vous revient de choisir le plus rentable pour vous. La location meublée non professionnelle représente une excellente option pour défiscaliser dans le neuf. Par contre, il faut bien analyser la demande dans la zone géographique. De son côté, la loi Malraux présente plusieurs avantages dans l’immobilier ancien en 2023.

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